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文章标题:金融霸权下的房价之痛发表日期:2010-10-15(2010-10-21修改)
作  者:陈思进出处:原创浏览821次,读者评论0条论坛回复0条
金融霸权下的房价之痛
文/陈思进
2010年10月15日,星期五

  金融霸权下的房价之痛――中国房市背后的美国黑手(上)

《中华工商时报》,2010年10月15日

      随着华尔街机构等外国金融机构进入中国房地产市场,炒房的浪潮一浪高过一浪,于是,像美国房地产市场那样的泡沫,也在中国大地上酝酿起来

  华尔街利用人性中固有的贪婪和盲从,独创了信贷消费、提前消费的模式。年景好的时候,银行以降低利息为诱饵,诱使人们贷款购房,享受“美国老太太”式的生活,但这无疑也给购房者埋下一颗定时炸弹。等房地产市场火了,泡沫被吹大,进场的人也越来越多,从而形成债务金字塔,银行此时便立刻调高利率。这时,房屋就是“人质”,银行的5年期、10年期贷款利率一调高,人们便被迫降低生活水准,偿还因为加息而增加的欠款,由此,房地产市场泡沫被刺破。一旦你不幸丢了工作,还不起按揭贷款,银行就可以上门赤裸裸地夺走你的财产,因为错在你,谁叫你欠钱不还?它们的抢夺行为因此显得名正言顺。华尔街模式崇尚的是胜者为王,败者为寇,位于金字塔顶端的总是王,最底层的大众只能沦为被压迫者。
  “金钱没有祖国,金融家不知何为爱国,他们唯一的目的就是获利。”用拿破仑这句名言来形容华尔街人士,是再也贴切不过的了,他们在国内外大小财富通吃,掠夺完美国民众的财富之后,再转而吞噬中国百姓的财富,就像食人鱼,非常残暴。
  在2003年,美国10年期债券的回报低于3.5%,创了历史新低;长期债券的回报也不理想;企业债券和房屋抵押债券虽有较高的回报,但个人并不能轻易地直接拥有这些回报,所以近半数美国人不买任何股票。而房价每年只涨不跌,人们坚信拥有房屋比拥有股票更有利可图。
  在那段疯狂的时期,几乎每个人都能从贷款机构获得房贷,即使借款人的信贷记录略有瑕疵也无碍,因此房市中的投机行为猖獗。比如在美国加利福尼亚州和佛罗里达州,以及东海岸地区和西部的山区,如果你为一套价值20万美元的公寓付的首付款为1万美元或者零,3个月后你以22.5万美元的价格售出,那么在扣除5000美元的各种费用支出后,你在3个月间转手就获利2万美元。这是什么样的利润?是400%的利润啊!
  马克思说过,当利润达到300%的时候,人们敢于冒获绞刑的风险。逐利是资本的本性,面对高于300%的利润,投机客没有理由不进场。
  各大银行和房贷机构也都争相抢夺这一市场,它们把购房贷款申请人分为两个等级:其一是信用度高、有固定收入的群体,银行对其提供低息贷款,并锁定利率,他们因而享受优级贷款;其二是信用度低、偿还能力差的借款人,也就是穷人,他们此时也能从银行获得贷款,但利率就高出2-3个百分点,并且不能锁定,必须随着市场利率的上扬而上升,属于次级贷款。所以这似乎是两全其美、令各方皆大欢喜的买卖。
  面对超低的利率、一路飙升的房价,并且不需担保、不需首付,不买房子的人绝对是白痴。不但“穷人”买了第一套房,就连有房子住的“富人”也开始在第二套、第三套房子上进行投机。进入房市的人越来越多,财富金字塔的底部规模也越来越大。
  在商品社会里,房屋是最大、最有利可图的商品。既然房子是商品,它就一定符合商品的价值规律。我们应该据此评估一个地区的房价是否合理,是否存在泡沫,从而尽量控制房价,避免由于房价下跌而引发经济衰退。但任何资产――无论是股票还是房子的价值,都是根据众多购买者对未来回报的预测而定的,谁又能说那些购买者的预测是错误的呢?然而,在2005年却有这方面的迹象显现了:巨大的房屋销售量和人们极易通过买卖房屋轻松赚到的钱!
  那时的人,要么顾着眼皮子底下的利润,要么拼了命去追赶购房的快车,绝对不想被车上的人挤在门外。那些传统的预测泡沫的理论,早就被抛到了九霄云外。
  的确,在房市景气的年月,我们听说了无数个房价翻番的幸运者的故事。但是房价不会永远上涨,单从理财的角度看,很多时候买房并不比租房划算。拥有房产的成本,与出售房子的价格紧密相关。如果在很长的时间内,房价上涨的速度超过租金的增速,那么租房对许多人来说就是成本更低的选择,这样一对比,房价显然就被高估了。而租金是真正能够体现供求关系的。为什么这样说?
  因为在当今的信贷消费模式下,无论是作为中介的房屋管理公司,还是自己打理房屋出租事务的房东,都不会允许房客以信贷方式来支付房租。假如房租过高,房客在衡量自身的经济状况后,就不可能向房东租赁房子(房东也会调查潜在租客的经济背景)。所以,计算房价与租金之比是古老的测试房价中是否存在泡沫的方法,一般情况下,10-15的比值范围是合理的。另一种方法是计算房价和收入之比,也就是某地的平均房价和当地居民的平均年收入之比,一般情况下,3-5的比值范围是合理的,比值超过6就很离谱了。写到这儿,我们来看看中国的房地产市场是否有泡沫。
  1997年,我第一次回国探亲,感受到国内最大的变化就是商品房多起来了,老百姓可以拥有自己的住房了。那时上海有几栋香港开发商建造的高层公寓,每套售价大约为100万元,而每年的租金在10万元左右,10年的租金便足够买一套公寓了。而无论是这样的售价还是租金,对于当时国内的普通百姓来说,都是“天文数字”。
  我没想到的是,这些年来国内的房价像火箭般蹿升,在当年上海的豪华公寓所处的地段,2008年的房价涨到500万元,甚至上千万元。而一套价格上千万元的豪宅的格局为三房两厅两卫,并且家具电器齐全,考虑到10年前的行情,其租金也该同步增长,达到每年100万元也是合理的。令我吃惊的是其月租金居然只有7500元,长期租住的租户还可以享受打折!至于房市是否有泡沫,即使我不说,你们也该算出来了。想想看,价格上千万元的豪宅如果用来出租,那么一年的租金还不到9万元,即使你把用来买房的钱存进银行吃利息,每年至少也有20万元利息,足够支付租金了。


本文在2010-10-21 0:25:03被依林编辑过
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